Ao pensar em vender sua casa, os proprietários têm muitas opções. Uma opção relativamente nova é usar um “iBuyer”. O que é um iBuyer?

Segundo Jovio, a definição é:

“Uma empresa ou investidor que usa modelos automatizados de avaliação (AVMs) para fazer ofertas instantâneas em residências. Permite que os vendedores fechem rapidamente uma propriedade. Depois de vendida, a empresa se vira e revende a casa para obter lucro.”

Hoje, existem muitas empresas do iBuyer, como OfferPad, Zillow Offers, Knock, Opendoor e Perch. Mesmo algumas empresas mais tradicionais oferecem serviços iguais ou similares (por exemplo, Keller Williams, Redfin, Realogy). Ivy Zelman relatou em seu relatório ‘Z’ que alguns corretores tradicionais também estão em parceria com alguns dos maiores iBuyers:

“A Keller Williams anunciou uma parceria com a Offerpad, alinhando a maior marca de corretagem baseada em franquias nos EUA com o iBuyer de cinco anos. A medida segue a parceria da Realogy com a Home Partners of America no ano passado como uma corretora estabelecida, fornecendo mais diretamente uma alternativa do iBuyer…

Da mesma forma, no início de julho, a Redfin e a Opendoor anunciaram uma parceria, começando em Phoenix e Atlanta – alinhando os interesses da corretora de 13 anos, habilitada para tecnologia e focada em valor, com o maior e mais antigo iBuyer. Fora dessas alianças de maior escala, a estratégia da Zillow tem sido trabalhar com corretoras locais como parceiros, mercado a mercado.”

Faz sentido vender sua casa para um iBuyer?

Depende. O Collateral Analytics lançou recentemente um estudo que revelou as vantagens e desvantagens do uso de um iBuyer. De acordo com o estudo, se o proprietário procura a conveniência de uma venda rápida com menos incerteza, o uso de um iBuyer pode fazer sentido.

“Os iBuyers oferecem fechamentos mais rápidos para os vendedores que desejam evitar a incerteza de saber quando e se sua casa será vendida. Para vendedores motivados que desejam uma data previsível de venda e precisam mudar, talvez a uma longa distância do local atual, não há dúvida de que o iBuyers forneceu uma alternativa bem-vinda à corretora tradicional.”

O estudo, no entanto, também mostrou que existe um custo para essa conveniência. O Collateral Analytics explicou:

“As taxas dos corretores tradicionais geralmente variam de 5% a 7% do preço de venda … Além desse custo, os compradores normalmente pagam alguns custos de fechamento, incluindo encargos relacionados aos credores na faixa de 1% a 3%.”

Em contraste:

“Os iBuyers cobram dos vendedores uma “taxa de conveniência” de 6% a 9,5%, alguns também cobram ao vendedor pelas taxas normalmente pagas pelos compradores no fechamento, adicionando mais 1% ou mais. A maioria dos iBuyers inspeciona a casa, avalia um subsídio generoso de reparo residencial e negocia um crédito (adicional) para lidar com esses reparos … No geral, os custos diretos totais, ignorando os créditos de reparo, variam de 7% a 10% para um iBuyer, em comparação com os 5% a 9% dos custos combinados de vendedor e comprador com um corretor tradicional. No entanto, esse não é o fim da história ou comparação.”

O estudo continuou explicando como os iBuyers precisam cobrar ainda mais porque têm despesas adicionais além das do corretor tradicional. Eles incluem:

1. Custo de transporte que envolve quantias significativas de capital – O iBuyer deve pagar as despesas da casa entre o momento em que a compra e a hora em que a vende para um novo comprador.
2. Protegendo os riscos da casa – Uma casa com um ‘Sinal de Venda’ do iBuyer alerta quem passa que a casa está vazia. O estudo sugere que essas casas podem se tornar alvos de vagabundos e criminosos.
3. Riscos de seleção adversa – O estudo explica que, como o iBuyers usa modelos de computador para determinar sua oferta, eles podem não ter conhecimento de certos desafios na vizinhança que podem afetar adversamente o valor.
4. O preço potencial da habitação diminui – Como afirma a pesquisa:

“Uma queda nos preços das casas, não prevista pelos analistas de mercado da iBuyer, pode ser devastadora à medida que aumentam suas plataformas de negócios, principalmente se o custo do capital aumentar. Ao mesmo tempo, as desacelerações ocorrem exatamente quando a maioria dos vendedores deseja essa opção.”

Conclusão

Depois de analisar detalhadamente a plataforma iBuyer, o estudo conclui que o uso de um iBuyer é mais caro para o proprietário do que o modelo tradicional de corretagem, mas, para alguns vendedores, ainda pode fazer sentido:

“Esses resultados empíricos preliminares sugerem que os vendedores estão pagando não apenas a diferença nas taxas de 2% a 5% a mais do que com as agências tradicionais, e um subsídio de reparo generoso, mas outros 3% a 5% ou mais para compensar o iBuyer pelos riscos de liquidez e custos de transporte. No total, o custo típico para um vendedor parece estar na faixa de 13% a 15%, dependendo do fornecedor do iBuyer. Para alguns vendedores, que precisam mudar ou exigir uma extração rápida de capital, isso certamente vale a pena, mas que porcentagem do mercado deseja que esse serviço continue sendo visto.”