Com os preços das casas subindo novamente este ano, alguns estão preocupados com a possibilidade de estarmos repetindo a bolha imobiliária de 2006, que causou tanta dor às famílias quando entrou em colapso. O mercado de hoje é bem diferente do mercado de bolhas de doze anos atrás. Existem quatro métricas principais que explicam por que:

1. Preços para casa
2. Padrões de Hipoteca
3. Dívida Hipotecária
4. Habitação Acessibilidade

 

PREÇOS DE CASA

Não há dúvida de que os preços dos imóveis atingiram os níveis de 2006 em muitos mercados em todo o país. No entanto, depois de mais de uma década, os preços das casas devem ser muito mais elevados com base apenas na inflação.

Frank Nothaft é o economista-chefe da CoreLogic (que compila alguns dos melhores dados sobre preços residenciais passados, atuais e futuros). Nothaft recentemente explicou:

“Mesmo que o índice nacional de preços de moradias da Core Logico tenha atingido o mesmo patamar anterior em abril de 2006, uma vez que você contabiliza a inflação nos 11,5 anos seguintes, os valores ainda estão 18% abaixo de onde estavam”

 

NORMAS DE HIPOTECA

Alguns estão preocupados que os bancos estão mais uma vez facilitando os padrões de empréstimos para um nível semelhante ao que ajudou a criar a última bolha imobiliária. No entanto, há provas de que os padrões de hoje não são nem de perto tão brandos quanto os que levaram ao acidente.

O Centro de Políticas de Financiamento Imobiliário do Instituto Urbano publica um Índice de Disponibilidade de Crédito Habitação. Segundo o Instituto Urbano:

“O HCAI mede o percentual de empréstimos para compra de residências com probabilidade de inadimplência – ou seja, não são pagos por mais de 90 dias após a data de vencimento. Um HCAI menor indica que os credores não estão dispostos a tolerar a inadimplência e estão impondo padrões de empréstimos mais rígidos, dificultando a obtenção de um empréstimo. Um HCAI mais alto indica que os credores estão dispostos a tolerar a inadimplência e estão assumindo mais riscos, facilitando a obtenção de um empréstimo”.

O gráfico abaixo revela que os padrões atuais são muito mais rígidos em relação à situação de crédito de um tomador e praticamente eliminaram os produtos de empréstimo mais arriscados.

DÍVIDA MORTGAGE

Em 2006, muitos proprietários usaram erroneamente suas casas como caixas automáticos, retirando seu patrimônio e gastando-o sem se preocupar com as ramificações. Eles se sobrecarregaram com dívidas hipotecárias que não podiam (ou não pagariam) quando os preços caíam. Isso não está ocorrendo hoje.

O melhor indicador da dívida hipotecária é o Índice do Serviço da Dívida do Federal Reserve Board para hipotecas, que calcula a dívida hipotecária como uma porcentagem da renda pessoal disponível.

No auge do mercado de bolhas há uma década, o índice ficou em 7,21%. Isso significa que mais de 7% do rendimento pessoal disponível foi gasto em pagamentos de hipoteca. Hoje, a relação é de 4,48% – o menor nível em 38 anos!

 

HABILITAÇÃO DE HABITAÇÃO

Com os preços das casas e as taxas de hipoteca em alta, há a preocupação de que muitos compradores não possam mais pagar por uma casa. No entanto, quando olhamos para o Índice de Acessibilidade de uma Habitação divulgado pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis , as casas são mais acessíveis agora do que em qualquer outra época desde 1985 (exceto quando os preços caíram após a bolha estourar em 2008).

Conclusão

Depois de usar quatro métricas principais de habitação para comparar hoje a 2006, podemos ver que o mercado atual não é nada parecido com o mercado de bolhas.